Notícia

Assim que registrada, a incorporação imobiliária garante ao consumidor que o projeto está aprovado e em conformidade com as exigências legais, além de assegurar que requisitos obrigatórios serão cumpridos pelo incorporador.
Veja os documentos necessários para registro de incorporação:
1. INSTRUMENTO/PROJETO DE INCORPORAÇÃO:
1.1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis solicitando, nos termos da Lei n° 4.591/64, o registro da incorporação, com as firmas reconhecidas. Deve constar do requerimento a “espécie de incorporação” escolhida para o empreendimento. Sendo o incorporador casado, ambos os cônjuges assinam o requerimento, ou, na ausência do cônjuge, deve ser representado por procuração. Se o incorporador for pessoa diversa do proprietário, deve outorgar procuração ao incorporador, observando-se a legitimidade prevista em Lei (art. 31 e § 1º da Lei nº 4.591/64).
1.2. As plantas que compõem o projeto arquitetônico – planta baixa, planta de situação/localização, projeto de cortes de fachadas -, assinadas pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário e com aprovações do Município, contendo as seguintes informações e providências:
a) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei nº 4.591, de 16-12-64);
b) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32, e, da Lei nº 4.591, de 16-12-64);
c) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inc. IV do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64. Este documento descreve todo o edifício, inclusive a área do terreno, subsolo, térreo, estacionamentos, pavimentos, fundações, tipo de material, acabamentos, acessos, etc. (art. 32, g, da Lei nº 4.591, de 16-12-64);
d) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inc. III do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (art. 32, h, da Lei nº 4.591, de 16-12-64).
Obs.: Vide item 12.1 da NBR-ABNT nº 12721, art. 32, d, da Lei nº 4.591, de 16-12-64, e quadros I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR nº 12.721.
1.3. ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) – referentes ao projeto, à execução e aos cálculos da NBR 12.721 (Art. 464 e 537, XIII, CNNR).
1.4. Memorial descritivo das unidades autônomas, contendo as especificações referidas acima em 1.2, ‘a’ a ‘d’. Este memorial deve ser firmado por todos os proprietários e, também, pelo responsável técnico, e reconhecidas as firmas.
1.5. Quadros da NBR 12.721 atualizados à data do arquivamento, firmados pelo incorporador e pelo responsável técnico, acompanhada da respectiva ART ou RRT, com as firmas reconhecidas (art. 32, h, da Lei nº 4.591/64). Obs.: Quando não há áreas de uso comum edificadas, não há necessidade de apresentar o Quadro VIII.
1.6. Alvará de construção expedido pela Prefeitura Municipal local (art. 32, § 10, da Lei nº 4.591/64).
1.7. Certidão de demolição caso conste alguma construção averbada na matrícula que deverá ser demolida, bem como a respectiva CND/INSS da demolição.
1.8. Certidão Simplificada e atualizada da junta comercial, caso o incorporador seja pessoa jurídica.
1.9. Titulo aquisitivo da propriedade.
1.10. Certidão de inexistência do nome do condomínio de todos os cartórios de registros da comarca.
1.11. Certidão de confrontações caso seja necessário atualizar os confrontantes do imóvel.
1.12. Autorização de construção caso o projeto não tenha sido aprovado em nome do proprietário.
1.13. Certidão de Complementação de filiação vintenária se for o caso.
1.14. Declaração de enquadramento do empreendimento no PMCMV se for o caso.
1.15. Cópia autenticada dos documentos pessoais dos proprietários/incorporadores caso não conste na matrícula do imóvel.
2. PROVA DOMINIAL:
2.1. Certidão da matrícula do imóvel atualizada (art. 32, a, da Lei nº 4.591/64).
2.2. Prova vintenária acompanhada das respectivas certidões das matrículas/transcrições em nome dos titulares do domínio (proprietários) no período de 20 anos (art. 32, c, da Lei nº 4.591/64).
3. CERTIDÕES NEGATIVAS:
3.1. Todas as certidões negativas devem ser apresentadas em nome do INCORPORADOR, PROPRIETÁRIO/ALIENANTE, PROMITENTE COMPRADOR, PROMITENTE PERMUTANTE OU CESSIONÁRIO, sendo que a municipal deve referir-se ao imóvel e a tributos diversos (Art. 537, III, caput, CNNR).
Se forem apresentadas negativas em nome de pessoa física, quando casada, também deverão ser apresentadas do cônjuge.
Se o domicílio do incorporador for diverso daquele do imóvel incorporado, também deverá ser apresentada a negativa municipal de seu domicílio.
Quanto à negativa do INSS, tratando-se de pessoa física, sendo o caso, será suprida pela declaração de que não está vinculada à Previdência Social na qualidade de contribuinte obrigatório a qualquer título, com a firma reconhecida e, sendo casados, ambos deverão declarar.
3.1 NEGATIVAS FISCAIS:
3.1.1 De tributos federais – Receita Federal e INSS (art. 32, b e f, da Lei nº 4.591/64);
3.1.2 De tributos estaduais (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64); e,
3.1.3 De tributos municipais, sobre o imóvel e relativa a tributos diversos (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).
3.2 NEGATIVAS FORENSES:
3.2.1 De natureza cível, das justiças Comum, Federal e do Trabalho (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).
3.2.2 De natureza penal das justiças Comum e Federal (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).
3.3 NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE PROTESTOS DE TÍTULOS (Período de abrangência – 5 anos):
3.3.1 Negativa de protestos de títulos (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).
3.4 NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS:
3.4.1 De ônus e ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).
4. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES:
4.1. Minuta da futura convenção de condomínio, elaborada com base no art. 9º da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 a 1358 CCB.
4.2. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39 da Lei nº 4.591/64;
“Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.”
4.3. Certidão do instrumento público de mandato, nos casos em que o incorporador seja o construtor, ou corretor de imóveis, ou promitente comprador, ou ainda cessionário, ou se casado, e requerer a incorporação sozinho, nos termos do §1º, do art. 31 da Lei 4.591/64;
4.4. Declaração expressa em se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34 da Lei nº 4.591/64);
4.5. Atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por estabelecimento de crédito, que opere no país há mais de cinco anos, com as firmas reconhecidas (art. 32, o, da Lei nº 4.591/64); e respectivas procurações dos representantes das instituições financeiras que assinar a declaração.
4.6. Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (art. 32, p, da Lei nº 4.591/64);
4.7. Contrato-padrão (facultativo), que ficará arquivado na Serventia Registral (art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.591/64).
5. OBSERVAÇÕES FINAIS:
5.1. Se o Incorporador for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário.
5.2. Caso o objeto social da empresa não inclua a atividade de incorporação, deverá ser incluída no contrato social tal atividade ou apresentar procuração por instrumento público outorgada pela empresa, em atenção ao contido no art. 1.015, NvCC.
5.3. Se houver débitos tributários e não for possível a apresentação da negativa de débitos, admite-se a positiva com efeitos de negativa (Art. 206, CTN).
5.4. Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (Art. 537, § 3º, CNNR).
5.5. Caso as certidões de ações cíveis ou penais sejam positivas, deverá o incorporador comprovar através de declaração com firma reconhecida e certidões dos processos respectivos a inexistência de prejuízo aos adquirentes das unidades autônomas, com o objetivo de conhecer da relevância econômica da pretensão ou pertinência com o imóvel objeto da incorporação. Elas deverão conter informação sobre o número do processo, natureza da ação, partes, valor da causa e andamento processual atual.
“As certidões positivas do Distribuidor Forense serão narratórias e complementadas com a do Juízo respectivo, a fim de possibilitar conhecer da relevância econômica da pretensão ou pertinência com o imóvel objeto da incorporação (Art. 537, § 5°, CNNR).”
5.6. A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro de incorporação imobiliária e reproduz exigências contidas na Lei nº 4.591/64, nos arts. 537 e segs. da Consolidação Notarial e Registral e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização.