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Patrimônio de Afetação: Aspectos fiscais e societários

A atividade de construção civil ou incorporação, demanda por parte dos gestores um amplo conhecimento técnico-burocrático, desde assuntos de registros iniciais da obra até a obtenção das certidões negativas finais

A atividade de construção civil ou incorporação, demanda por parte dos gestores um amplo conhecimento técnico-burocrático, desde assuntos de registros iniciais da obra até a obtenção das certidões negativas finais, deferindo a regularidade de todo o processo.

Entre um desses assuntos que iremos destacar nesse estudo é o benefício fiscal contido na Lei 10.931/2004, o REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, conhecimento popularmente como RET ou Patrimônio de Afetação. Esse regime especial é sem dúvidas um dos maiores benefícios fiscais do seguimento de construção civil ou incorporações, porém o seu registro e manutenção exige atenção por parte dos empresários e contadores, como iremos explicar detalhadamente nos tópicos abaixo.

1. DEFINIÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Conforme artigo 31-A da Lei 4.591/1964 o patrimônio de afetação é a separação do objeto de incorporação imobiliária do patrimônio particular do incorporador, criando um novo patrimônio apartado. Essa separação patrimonial permite que em caso de solvência do incorporador a obra que está sendo executada não caia na massa falida, portanto, cria uma segurança jurídica aos proprietários, agregando maior valor a obra.

2. BENEFÍCIOS FISCAIS DO RET - ALÍQUOTAS

A incorporação submetida ao regime especial de tributação está sujeita ao pagamento unificado do PIS/COFINS/IRPJ/CSLL, nos moldes do Simples Nacional, com alíquotas finais de 1% ou 4% que incidem sobre o total da receita mensal auferida, incluindo nesse as receitas financeiras e variações monetárias, deduzidas as vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos (Art. 4º da Lei 10.1931/2004).

Essa diferença de alíquota de 1% ou 4%, ocorre devido ao tipo de empreendimento que está sendo construído. Conforme a Lei 10.931/2004 em seu Art. 4º § 7º se o objeto de incorporação for de interesse social, destinado à construção de unidades residenciais do Minha Casa Minha Vida (MCMV) de valor de até R$ 100.000,00 a empresa poderá utilizar a alíquota de 1% sobre a receita, caso o contrário enquadra-se na alíquota de 4%.

Colocando na ponta do lápis, fica evidente a economia tributária que um empreendimento enquadrado no RET pode se beneficiar, por exemplo: a alíquota média no Lucro Presumido considerando os mesmos impostos é de 5,93% enquanto que no RET pode ser de até 4%, se a empresa apurar uma receita final de R$ 1.000.000,00, a economia tributária será de R$ 19.300,00 (59.300,00 – 40.000,00).

3. ASPECTOS FISCAIS

Elencaremos abaixo os principais aspectos fiscais que o RET fica sujeito, além dos já vistos anteriormente:

• Patrimônio da Incorporadora responde pelas dívidas do Patrimônio de Afetação, mas o inverso não (Art. 3º, Parágrafo Único, Lei 10.931/2004);
• O pagamento dos tributos é definitivo, ou seja, não gera qualquer possibilidade posterior de compensação pela incorporadora (Art. 4º, § 2º, Lei 10.931/2004);
• A tributação da incorporadora ocorrerá de forma separada do RET, portanto, a incorporadora continua sujeita as suas mesmas regras tributárias e apenas na receita do RET aplica-se as alíquotas vistas;
• O pagamento do imposto se dará de forma separada da incorporadora, com um CNPJ próprio, em um DARF no código 4095 ou 1068, com vencimento no dia 20 do mês subsequente ao da apuração, se esse for dia não útil, posterga o pagamento para o primeiro dia útil seguinte;
• Não poderão ser objeto de parcelamento os impostos devidos pelo RET (Art. 4º, § 6º, Lei 10.931/2004);;
• A incorporadora deve manter uma contabilidade separada para cada incorporação sujeita ao RET, podendo essa escrituração contábil ser em contas separadas no plano de contas da incorporadora ou em um livro próprio (Art. 4º, § 7º, Lei 10.931/2004);

4. CONSTITUIÇÃO DO RET

Para a constituição do patrimônio de afetação e obtenção do CNPJ é necessário o cumprimento dos seguintes passos:

1. Afetação do terreno e o objeto da incorporação registrado no Cartório de Imóveis;
2. Inscrição do objeto de incorporação na Receita Federal, no evento 109 (Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação). O CNPJ do RET será emitido como uma filial da empresa, porém com aspectos tributários de uma matriz;
3. Depois de obtido o CNPJ apresentar o Termo de Opção pelo RET via dossiê digital de atendimento.

Cumprido os procedimentos acima mencionados o Patrimônio de Afetação está legalmente constituído. Vale ressaltar que pode ser firmado um RET via uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) ou uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a empresa matriz não pode possuir débitos fiscais ou previdenciários.

5. COMISSÃO DE REPRESENTANTES

Como prevê a Lei 10.931/2004 e a Lei 4.591/1964 a comissão de representantes é um grupo formado pelo incorporador e no mínimo três adquirentes no qual se discutem assuntos pertinentes ao patrimônio afetado, como por exemplo, questões financeiras, econômicas, custos da obra, andamento do projeto, etc. Entretanto, a constituição dessa comissão de representantes não é uma obrigação, mas sim um direito das partes, na qual se formada o incorporador deve cumprir as seguintes obrigações conforme o Art. 31-D da Lei 4.591/1964:

“Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:

I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;

IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;

V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;

VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;

VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e

VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.”

Essa comissão de representantes tem o poder fiscalizar a obra e até de destituir o incorporador caso ocorram erros na administração do projeto, inclusive se houver atraso na execução da obra. A característica principal de um patrimônio de afetação é justamente essa, o seu aspecto “aberto”. Para conhecimento de todos os direitos e deveres das partes, sugerimos a lida dos artigos 31-A ao 31-F da Lei 4.591/1964.

6. EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Conforme o Art. 31-E da Lei 4.591/1964 o patrimônio de afetação extingue-se nas seguintes hipóteses:

“I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e

III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.”

7. TRIBUTAÇÃO - Art. 11-A da Lei 10.931. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato. (Incluído pela Lei nº 13.970, de 26/12/2019). Então todas as receitas auferidas pelo RET nas vendas realizadas inclusive depois da conclusão da obra, também terão alíquota de 4%.

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