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LEI 13.097/2015 e a concentração dos atos na matrícula do imóvel. Alteração da lei da documentação imobiliária

As breves considerações versam sobre a nova Lei 13.097/2015, promulgada em 19/01/2015, a qual altera artigos da “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85), que cuida da auditoria - obtenção de certidões - necessária a realização de transações imobiliárias.

As alterações facilitam os negócios imobiliários e privilegiam o registro imobiliário, trazendo mais segurança jurídica. Vejamos.

Reza o Art. 54 da Lei 13.097/2015:

Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

A nova norma ressaltou expressamente que se a matrícula estiver livre e desembaraça, ou seja, sem gravames, a transação efetuada (ex. Compra e venda) será plenamente eficaz, em outros termos, não poderá ser mais contestada por eventuais credores ou litigantes, ainda que exista ações judiciais em curso, salvo nos casos de: (a) usucapião – a verificação da posse no negócio imobiliário é de vital importância, pois que decorre de situação fática, que certidões não revelam -; e (b) a sociedade se encontra em processo de falência.

Eventuais credores e/ou litigantes deverão adotar medidas judiciais para que seus direitos não fiquem prejudicados, por exemplo, da averbação da existência de execução judicial na matrícula do imóvel, como dito no próprio artigo 54.

Do outro lado, a lei privilegia a segurança jurídica dos registros imobiliários, na medida que, no regime antigo, que permitia o desfazimento de negócios imobiliários após seus devidos registros, havia a sensação de incerteza ou precariedade. Além disso, a lei destaca a importância da concentração dos atos na matrícula imobiliária - todos os atos que impliquem vulneração ou fraude devem ser registrados na matrícula -, sendo que, o que estiver de fora da “identidade” do imóvel não pode ser oposta ao terceiro.

Por fim, a norma em comento promoveu a alteração da “Lei da Documentação Imobiliária”, estabelecendo que para as transações não são mais necessárias as certidões judiciais, limitando-se a auditoria imobiliária a certidão de ônus do imóvel e as certidões fiscais, vide transcrição abaixo:

Art. 59. A lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, passa a vigorar com as seguintes alterações: “art. 1º, § 2 o o tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição..."

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